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Art.32- PEREQUAZIONE,COMPENSAZIONE E INCENTIVAZIONE URBANISTICA

In attuazione di quanto previsto dall'art. 8 della L.R. n°. 12/2005, il Documento di Piano non produce effetti diretti sul regime giuridico dei suoli ma definisce le procedure per la determinazione degli indici di fabbricabilità degli interventi negli Ambiti di trasformazione in sede di Piano Attuativo.

Pertanto gli indici proposti dal presente articolo e dal successivo art. 33 non certificano dei diritti edificatori ma delle semplici possibilità edificatorie da verificare nei P.A. in adempimento dei principi di perequazione, compensazione e incentivazione urbanisitica di cui all'art.11 della L.R. n°12/2005.

Tali indici saranno funzionali alle politiche di intervento per la residenza, le attività primarie, secondarie e terziarie, definite dal Documento di Piano in coerenza con gli obiettivi generali del P.G.T. (Art.1 delle presenti norme).

A - PEREQUAZIONE

Il principio di perequazione urbanistica presuppone un indice di pertinenza delle aree di trasformazione urbanistica interne ed esterne agli ambiti di riqualificazione.

Per indice di pertinenza si intende l'indice di fabbricabilità o di utilizzazione fondiaria (If) iniziale, utilizzato per il calcolo dell'indice di fabbricabilità o di utilizzazione finale di cui al successivo art. 33

1) Negli Ambiti di trasformazione urbanistica all'interno delle zone di recupero di cui all'art. 42 delle N.T.A. del P.d.R. ed in generale su lotti già edificati, i P.A. potranno rispettare gli indici esistenti: (volume per insediamenti residenziali (art.8a delle N.T.A. - P.d.R.) e S.l.p. per insediamenti produttivi (8b delle N.T.A .- P.d.R.) e di servizi (8c delle N.T.A.), con le integrazioni di cui al successivo art. 33 da convenzionare in funzione dei progetti ed obiettivi individuati dal Documento di Piano;

2)
a) Negli Ambiti di trasformazione urbanistica per destinazioni residenziali su lotti non ancora edificati, gli indici di fabbricabilità saranno definiti sulla base di una volumetria di pertinenza del lotto di intervento, quale risulta applicando alla sua superficie fondiaria l'indice di pertinenza di 0,50 mc./mq. per gli Ambiti all'interno e all'esterno del tessuto urbano consolidato e sulla base di una volumetria aggiuntiva di cui al successivo art. 33, da convenzionare in funzione dei progetti ed obiettivi individuati dal Documento di Piano;

b) Per Negli Ambiti di trasformazione urbanistica per servizi (art.8c delle N.T.A. – P.d.R.) corrispondenti a lotti non ancora edificati, l'indice di fabbricabilità sarà definito sulla base di un indice di pertinenza pari a 0,40 mq./mq. e sulla base di una S.l.p. aggiuntiva di cui al successivo art.33, da convenzionare in funzione dei progetti ed obiettivi individuati dal Documento di Piano.

c) Negli Ambiti di trasformazione urbanistica per destinazioni produttive (art.8b delle N.T.A. - P.G.T.) su lotti non ancora edificati, gli indici di fabbricabilità territoriale degli interventi produttivi saranno definiti sulla base di una S.l.p. di pertinenza di 0,60 mq./mq e sulla base di una S.l.p. aggiuntiva di cui al successivo art. 33, da convenzionare in funzione dei progetti ed obiettivi individuati dal Documento di Piano.

B - COMPENSAZIONE

a) Per garantire la permanente integrità della disciplina del P.G.T. ed in attuazione del principio di compensazione, per quanto riguarda lo standard urbanistico, si applicano le seguenti disposizioni

1) Nelle aree da utilizzare per nuove attrezzature e per nuovi spazi pubblici (U1 e U2) individuate nel Piano dei Servizi (Doc. n°. 2), l'attuazione del P.G.T. può avvenire mediante l'acquisizione della proprietà e la sistemazione del suolo da parte del Comune, mediante la cessione e sistemazione delle aree di urbanizzazione primaria e secondaria dovute dagli Operatori, mediante la cessione ed eventualmente la sistemazione di una quota aggiuntiva di aree di urbanizzazione primaria e secondaria appositamente individuate dagli allegati al Piano dei Servizi, da parte degli Operatori che intendono usufruire della loro capacità edificatoria pari a If 0,50 mc/mq per la residenza e Isf 0,50 mq./mq. per servizi e per attività produttive, all’interno ed all’esterno del tessuto urbano consolidato.

L'Operatore può sfruttare la potenzialità edificatoria delle aree suddette, sommando il relativo volume o la relativa S.l.p., a quelli del comparto, per l'utilizzo dell'indice di edificabilità massimo delle zone a doppio indice o degli incrementi di volumetria o S.l.p. di cui all'art.50.1.d.3 delle N.T.A. del P.d.R..

2) Nelle aree da utilizzare per nuove attrezzature e per nuovi spazi pubblici, (standard urbanistico) individuate nel Piano dei Servizi, l'attuazione del P.G.T. può avvenire anche mediante l'acquisizione della proprietà, la sistemazione del suolo e la realizzazione delle attrezzature da parte dell’Operatore, con l'assoggettamento all'uso pubblico del suolo e dei relativi impianti.

Detto assoggettamento avviene a mezzo di convenzione (da trascrivere nei registri immobiliari) con la quale il proprietario - tenuto conto delle esigenze di equa remunerazione del capitale da investire e dell'attività di gestione - si impegna a realizzare e ad ultimare, entro un termine stabilito, le costruzioni, le sistemazioni e gli impianti necessari per attuare l'uso previsto dal P.G.T. ed a mantenerli in stato adeguato per il loro pieno e permanente utilizzo nonché per consentirne la fruizione da parte del pubblico nei modi ed alle condizioni da stabilire secondo i criteri convenzionalmente fissati; le obbligazioni sono assistite da congrua garanzia finanziaria. La servitù è perpetua.

Trascorsi cinque anni dalla data di approvazione del P.G.T. senza che lo stesso abbia avuto - quanto alle ricordate aree - attuazione o senza che sia stato approvato il relativo progetto od il piano particolareggiato, l'attuazione suddetta potrà avvenire soltanto mediante assoggettamento convenzionale all'uso pubblico.

3) Nelle aree destinate dal P.G.T. a nuovi parcheggi pubblici e/o a Piazza, l'attuazione del P.G.T. può avvenire sia mediante l'acquisizione della proprietà e la sistemazione del suolo da parte del Comune sia mediante l'assoggettamento all'uso pubblico del suolo e del relativo impianto.

Detto assoggettamento avviene a mezzo di convenzione (da trascrivere nei registri immobiliari) con la quale il proprietario - tenuto conto delle esigenze di equa remunerazione del capitale da investire e dell'attività di gestione - si impegna a realizzare e ad ultimare (entro un termine stabilito) sul suolo le destinazioni del P.G.T. - e ove le parti concordemente ne ravvisino la possibilità e l'utilità - nel sottosuolo un parcheggio nonché a mantenerlo in stato adeguato per la sua integrale e permanente utilizzazione da parte del pubblico, alle tariffe ed alle condizioni determinate secondo i criteri convenzionalmente fissati. Nelle aree da utilizzare per nuovi parcheggi pubblici, il suddetto assoggettamento può anche avvenire a mezzo di convenzione (da trascrivere nei registri immobiliari) con la quale il proprietario, tenuto conto delle esigenze di equa remunerazione del capitale da investire nonché del prezzo di mercato del terreno, si impegna - a realizzare e ad ultimare, entro un termine stabilito, la costruzione, nel sottosuolo, di uno o due piani di parcheggi privati;

• a darli in locazione o venderli ad un canone o ad un prezzo determinato in base a criteri convenzionali, con preferenza per i proprietari di unità immobiliari site nelle vicinanze;
• a sistemare il suolo a parcheggio e/o a Piazza d'uso pubblico, curando che lo sbarco della rampa di accesso e di uscita dal parcheggio privato sotterraneo non comporti riduzione della superficie a standard prevista dal P.G.T. e, nel caso, provvedendo alla monetizzazione della quota parte corrispondente;
• ad assumere a carico proprio e dei propri aventi causa la permanente manutenzione (anche straordinaria) dell'impianto di uso pubblico e della struttura di copertura della costruzione sotterranea necessaria a dar sede al parcheggio privato.
  Le obbligazioni sono assistite da congrua garanzia fideiussoria; la servitù è perpetua.
  Trascorsi cinque anni dalla data di approvazione del P.G.T. senza che lo stesso abbia avuto - quanto alle ricordate aree - attuazione o senza che sia stato approvato il relativo progetto od il piano particolareggiato, l'attuazione suddetta potrà avvenire soltanto mediante assoggettamento convenzionale all'uso pubblico.

Le stesse procedure di assoggettamento all'uso pubblico del suolo e del relativo impianto, valgono nei casi previsti per la formazione di nuovi parcheggi.

4) L'Amministrazione Comunale per la realizzazione delle attrezzature ed impianti di interesse generale individuati nel Piano dei Servizi come strategici, elabora i relativi progetti articolandoli in lotti funzionali corrispondenti allo standard qualitativo di cui alla L.R. n°. 12/2005. Lo standard qualitativo potrà essere esteso a comprendere opere di tipo ecologico – ambientale (parchi urbani, boschi, prati, percorsi ciclabili e pedonali, ecc.) di pari valore. La realizzazione di tale standard consente l'utilizzo degli incrementi di volumetria o S.l.p. di cui all'art.33 delle presenti norme, in ragione di un incremento volumetrico di 10 mc. per ogni mq. di S.l.p. di standard qualitativo ceduto per interventi residenziali e di 100 mq. di S.l.p. edificabile per 3,00 mq. di S.l.p. di standard qualitativo realizzato, per gli interventi in zona C/S e B/SU e per gli interventi produttivi.

Nelle zone B/SU lo standard qualitativo verrà calcolato in proporzione al volume residenziale ed alla S.l.p. destinata alle altre destinazioni di servizio principali o compatibili.

5) Il convenzionamento di cui ai punti 2 - 3 può interessare le aree previste di uso pubblico dal P.G.T. per le quote stabilite dal Piano dei Servizi.

6) Cessioni e alienazioni
I privati possono proporre, in attuazione di Piani attuativi o di permessi di costruire convenzionati, nuove individuazioni di standards in ampliamento di quelli previsti dal Piano di Governo del Territorio o aree ed immobili da cedersi per interesse pubblico al Comune (in particolare per percorsi pedonali protetti, spazi per bambini e micronidi, parcheggi di superficie o interrati), o da vincolarsi all'uso pubblico perpetuo o da destinarsi a servizi ed attrezzature a carattere religioso. Il Comune, qualora la proposta risulti anche di pubblica utilità, predispone, ove necessario, gli atti di Variante Parziale.

La cessione delle aree già previste di uso pubblico dal P.G.T. e le cessioni di aree non individuate nella tavola di azzonamento sono accettate a mezzo di delibera della Giunta Comunale.

b) Ai fini del risanamento urbanistico ed ambientale,è consentito attraverso un apposito Piano Attuativo, il recupero del volume o della Slp esistenti di rustici, superfetazioni,fabbricati,o parti di essi, oppure è possibile la traslazione del loro Volume e della loro Slp in altre aree.

Il recupero del Volume e della Slp salvo diversa disposizione delle norme di zona, è consentita alle seguenti condizioni:

• che per le destinazioni d’uso residenziali essa incrementi per un massimo del 10% il volume o la Slp previsti nella zona di intervento,salvo valori diversi previsti per i Programmi Integrati di Intervento, Accordi di Programma e Progetti speciali;
• che per le destinazioni d’uso produttive,terziarie (direzionali e commerciali),essa incrementi per un massimo del 5% il volume o la Slp previsti nella zona di intervento,salvo valori diversi se previsti per i P.I.I., Accordi di programma e Progetti Speciali;
• che in zona A non derivi da altre zone;
• che non sia di incremento in zona E ed F,se non per traslazione interna alle zone stesse, per interventi di ristrutturazione ed ampliamento di edifici esistenti.

All’interno del Parco delle Groane e/o della rete ecologica di cui al precedente, la traslazione in altra zona, potrà interessare l’intera capacità edificatoria dell’edificio da demolire perché incompatibile. Il volume o la S.l.p. da trasferire viene calcolato pari al doppio del volume o Slp esistente dell’edificio da trasferire.

C - INCENTIVAZIONI URBANISTICHE

Al fine di contribuire ad un'efficace attuazione delle previsioni territoriali e di garantire un adeguato sostegno a progetti e piani che traducono gli obiettivi e gli indirizzi di riqualificazione del Piano di Governo del Territorio, è introdotto un meccanismo premiale da applicarsi attraverso uno specifico convenzionamento.

In riferimento all’obiettivo di riqualificazione assunto dal P.G.T., vengono individuati i seguenti Programma di :

• A1 Riqualificazione urbanistica
• A2 Riqualificazione ambientale
• A3 Riqualificazione edilizia

A titolo esemplificativo vengono elencate alcune azioni di riqualificazione A1, A2 e A3 che, se realizzate in aggiunta alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria di pertinenza dei singoli interventi ed alle azioni di sostenibilita’ urbana,ambientale ed edilizia di cui alla normativa vigente, consentono di accedere ai meccanismi premiali.

Tali azioni devono obbligatoriamente essere previste, secondo le modalità del presente articolo, per gli interventi di trasformazione urbanistica e/o di riqualificazione di cui agli artt.30 e 31 delle presenti norme.

A1 Riqualificazione urbanistica

• Sostegno della Biourbanistica nei Piani Attuativi, attraverso le seguenti azioni:
  • 1) l’isolamento acustico: attraverso parchi interni e isole precluse totalmente al traffico;
  • 2) la sicurezza sismica e urbana: prevedendo case di altezza medio - basse e con ampi spazi verdi;
  • 3) la sicurezza idraulica e il riuso delle acque: con vasche di laminazioni, irrigazioni con acque meteoriche o riutilizzate;
  • 4) la disposizione degli edifici:con planimetria orientata lungo la direttrice est – ovest per la migliore esposizione solare delle costruzioni e per il minimo ombreggiamento fra edifici (diritto al sole, orientamento prevalente e volumi compatti o accorpati);
  • 5) la natura del terreno: permeabile e con capacità di dispersione del gas radioattivo (radon) e dei campi magnetici;
  • 6) le tipologie edilizie : a densità libere come nel centro storico che risulta il modello in grado di alternare case basse ed alte esaltando le esigenze individuali di espressività, di autocostruzione e di costruzione da integrare nel tempo;
  • 7) gli spazi pubblici:per l’integrazione sociale e per la libertà dalle auto,con successione di piazze interne collegate da percorsi ciclo pedonali e con presenza di esercizi commerciali di vicinato;
  • 8) le energie alternative: teleriscaldamento e pannelli solari alimentano il quartiere,integrando le esigenze individuali;
  • 9) il quartiere polifunzionale: la frequentazione del quartiere deve essere possibile sia di giorno che di notte,in quanto contiene più funzioni:quelle ammesse come compatibili con le destinazioni principali (residenza, produttivo, servizi);
  • 10) l’arte nel quartiere e la qualità urbana: non esistono aree di risulta da nascondere. La qualità dei luoghi è affidata alle installazioni artistiche, che s’integrano col contesto e danno riconoscibilità ai luoghi.
• Promozione della riqualificazione urbanistica attraverso le seguenti azioni:
  • interventi all’interno degli Ambiti di Riqualificazione di cui al precedente art. 31;
  • riuso del territorio urbanizzato;
  • riqualificazione di ambiti urbani centrali o di quartieri monofunzionali, attraverso:
    • il ridisegno del verde
    • la formazione dell’arredo urbano;
    • la realizzazione di punti di centralità in ogni quartiere;
    • la creazione di luoghi polifunzionali (con residenza, attrezzature collettive, attività paracommerciali, funzioni culturali e del tempo libero)
    • progettazione e realizzazione di interventi di recupero di aree o situazioni degradate e/o dismesse;
    • tutela degli insediamenti produttivi;
    • promozione di insediamenti di tecnologie avanzate;
    • riassetto viabilistico attraverso la realizzazione di infrastrutture di gerarchizzazione della rete;
    • progetti di percorsi di interesse paesistico;
    • formazione di piste ciclopedonali;
    • realizzazione di assi di penetrazione ciclabile nel centro;
    • sviluppo di progetti di mobilità sostenibile per le persone;
    • attuazione di progetti pilota per la gestione / distribuzione delle merci;
    • la formazione di parcheggi a corona delle zone a traffico limitato,anche multipiano, interrati o parzialmente interrati;
    • progetti di creazione e/o ampliamento di parcheggi;
    • progetti finalizzati alla sicurezza stradale;
    • sostegno degli esercizi di vicinato;
    • incentivo alla creazione, rivitalizzazione ed ampliamento dei centri commerciali "naturali" (assi commerciali storici esistenti);
    • integrazione tra servizi pubblici e servizi privati;
    • ottimizzazione del patrimonio di aree e opere pubbliche;
    • creazione di servizi in campo culturale,di tempo libero,ecc.;
    • ecc.

A2 Riqualificazione ambientale

• applicazione delle procedure di valutazione di compatibilità paesistico e/o ambientale;
• previsione di criteri progettuali e interventi di riqualificazione paesistica e/o ambientale in attuazione, ad esempio, del Repertorio B – Allegato al P.T.C.P.;
• interventi di difesa del suolo e regimazione delle acque;
• rinaturalizzazione dell’alveo dei torrenti per incrementare la capacità autodepurativa;
• introduzione e consolidamento delle fasce verdi lungo i corsi d’acqua minori;
• connessione tra vegetazione riparia e aree boscate esistenti;
• ripristino di parte della rete idrografica minore per il migliore funzionamento del sistema idraulico di superficie;
• mantenimento della funzione di ricarica della falda, per le aree verdi;
• creazione di connessioni tra le aree verdi interne all’abitato e le aree esterne non edificate;
• creazione di connessioni tra le aree boscate esterne all’abitato e i giardini e piccoli parchi interni all’abitato;
• interventi di rimboschimento e di salvaguardia di aree boscate;
• potenziamento di filari ed altre presenze di vegetazione, con finalità naturalistiche e paesaggistiche;
• dotazione di aree verdi piantumate in attuazione del Documento di Inquadramento n°. 5 -Sistema delle aree verdi e dei percorsi ciclopedonali (art. 31) negli aggregati urbani del P.G.T.;
• privilegiare la reintroduzione delle specie vegetali autoctone;
• recupero di equipaggiamento a verde delle aree agricole (siepi, filari, macchie boscate),attraverso l’utilizzo delle misure agroalimentari;
• inserimento di superfici boscate in parte delle aree urbane dismesse;
• salvaguardia varchi non edificati per la realizzazione di corridoi ecologici;
• introduzione di passaggi ecologici nelle infrastrutture esistenti;
• sviluppo di progetti di potenziamento degli aspetti naturalistici;
• valorizzazione dei siti naturalistici come nodi di riferimento della rete ecologica;
• attuazione di percorsi formali di sviluppo sostenibile;
  • certificazione ISO 14001
  • registrazione EMAS;
• interventi per la differenziazione delle fonti di approvvigionamento idrico in relazione agli usi
• promozione della raccolta differenziata dei rifiuti
• impianti per la produzione di energia;
• impianti tecnologici per il trattamento e lo smaltimento dei rifiuti e delle acque reflue;
• progettazione e realizzazione di interventi di costruzione della rete ecologica;
• permeabilità dei suoli urbanizzati con i seguenti Valori Obiettivo (O) superiori ai valori di cui all'art.13 delle N.T.A. del P.d.R.:

  • in aree di espansione per funzioni residenziali, terziarie 45% < O < 50%
  • e per il tempo libero O ≥ 50%
  • in aree di espansione per funzioni produttive 20% < O < 25%
  • e commerciali O 25%
  • in Ambiti di trasformazione per funzioni residenziali, terziarie 35% < O < 40%
  • e per il tempo libero O 40%
  • in Ambiti di trasformazione per funzioni produttive 15% < O < 20%
  • e commerciali O 20%

• ecc.

A3 Riqualificazione edilizia

• sostegno all'edilizia bioclimatica ed ecosostenibile attraverso l'introduzione di un sistema di requisiti atti a contenere
  • i consumi energetici,
  • idrici,
  • e di altre risorse naturali,

• climatizzazione estiva naturale (corretto orientamento dell'edificio, posizione delle finestre, elementi architettonici ombreggianti);
• sfruttamento del soleggiamento invernale (orientamento dell'edificio e delle pareti finestrate) e sfruttamento della ventilazione naturale estiva;
• riduzione della dispersione termica;
• riscaldamento dell'acqua nel periodo estivo preferibilmente attraverso pannelli solari;
• riduzione del consumo di acqua potabile anche mediante l'approvvigionamento idrico per uso non potabile da fonti diverse;
• recupero delle acque meteoriche (attraverso sistemi di captazione, filtro e accumulo);
• recupero per usi compatibili delle acque grigie;
• controllo delle emissioni nocive di materiali, strutture ed impianti;
• progettazione secondo le procedure di certificazione della qualità
• recupero edifici di valore storico - architettonico di cui agli allegati dell’art. 31.1 delle N.T.A.
• strutture e interventi di sostegno nel campo del sociale: opportunità per infanzia e adolescenza; fabbisogni degli immigrati;
• sostegno all'edilizia economica e popolare.
• previsioni nei progetti di una quota di superficie lorda di pavimento (Slp) di edilizia convenzionata non inferiore al 40% del totale e di quella destinata a insediamenti residenziali in aree di espansione e trasformazione soggette a pianificazione attuativa;
• organizzazione in un sistema Informativo Territoriale, coordinato con quello comunale;
• organizzazione di un sistema Informativo coordinato con quello comunale;
• ecc.

Questo elenco potrà essere ampliato dagli stessi Operatori a comprendere altre azioni in riferimento ai tre programmi sopraccitati.

MECCANISMI PREMIALI

• a - Gli interventi che dimostreranno in sede di progetto e sulla base della relazione di un Tecnico abilitato, di attuare in modo organico le Azioni elencate a titolo esemplificativo per ciascun programma od altre Azioni simili proposte dall’Operatore privato e comunque di superare i requisiti minimi previsti dalla normativa (L.R. 33/07) e dal Regolamento Edilizio Comunale per l’edilizia resienziale, potranno usufruire di un incremento volumetrico o di S.l.p. pari al volume corrispondente alla Slp dei muri di separazione tra appartamenti interni allo stesso edificio per un incremento massimo del 10% del volume per la residenza, del 5% della S.l.p. per il produttivo e per i servizi (art. 50.1.2.3).
  A garanzia di una corretta attuazione delle azioni dichiarate in sede progettuale,verrà presentata un’apposita fidejussione, pari ai benefici volumetrici e/o finanziari. Tale fidejussione verrà svincolata sulla base di una Relazione conclusiva e positiva sull’attuazione delle Azioni previste.
  In caso contrario verrà incamerata la fidejussione.
  Gli incrementi volumetrici verranno valutati in riferimento a quanto disposto dall’ art.13 delle presenti norme.
  In alternativa all’incremento volumetrico, gli interventi di cui sopra potranno usufruire di agevolazioni finanziarie (sconto sugli oneri di urbanizzazione) se ed in quanto deliberate dall’Amministrazione Comunale e/o definite dal Regolamento Edilizio comunale.
• b - Gli interventi negli Ambiti di Trasformazione e/o in zone in zona A di cui rispettivamente al precedente art.30 ed al successivo art.44, nelle condizioni di cui al precedente capitolo a-, potranno usufruire delle agevolazioni finanziarie di cui alla specifica deliberazione comunale e/o di cui al Regolamento Edilizio Comunale e potranno altresì impegnare la somma dovuta per oneri concessori nella sistemazione degli spazi a cortile ed a verde di uso comune e/o di uso esclusivo,di cui all’art.44-11b.

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